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Autor:
Erich Meerbach
 
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BAULASTEN - WENIG BEACHTET, ABER DOCH WICHTIG!

Eine Standardformel in Grundstückskaufverträgen lautet: "Der Notar hat das Baulastenregister nicht eingesehen, die Parteien aber auf die Möglichkeit, dieses selbst einzusehen, hingewiesen. Sie wünschten dennoch die heutige Beurkundung." Kaum ein Käufer ist sich bewusst, welche Risiken bestehen können.

WAS IST EINE BAULAST?


Die Baulast ist in Par. 80 Abs. 1 der Landesbauordnung (LBO) definiert als "eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen", die in das bei der Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Damit ähnelt sie der BGB-Grunddienstbarkeit. Bei der Baulast tritt aber neben den Grundstückseigentümern als dritter Beteiligter noch die Bauaufsichtsbehörde hinzu, ohne deren Zustimmung eine Baulast nicht gelöscht werden darf. Die Baulast wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern im Eigentum.

WAS KANN INHALT DER BAULAST SEIN?

Eine Baulast kann Eigentümerrechte erheblich einschränken.

Die "Verpflichtung zum Tun" beinhaltet, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Handlungen vorzunehmen hat. Ein Beispiel ist die sog. "Anbaubaulast", die ihn verpflichtet, sein eigenes Gebäude an ein auf dem Nachbargrundstück an der Grenze errichtetes Gebäude anzubauen. Ein weiterer Fall ist die sog. "Rückbaubaulast", die ihn unter bestimmten Voraussetzungen, wie z.B. Aufgabe einer bestimmten Nutzung, zum Abriss oder Rückbau eines Gebäudes verpflichtet.

Die "Duldungspflicht" beinhaltet, von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen oder die Benutzung des eigenen Grundstücks in bestimmter Weise durch den Nachbareigentümer zu dulden. Beispiele sind "Erschließungsbaulasten" für Wege-, Leitungs- oder Stellplatzrechte zugunsten von Nachbargrundstücken, aber auch "Immissionsbaulasten" mit der Verpflichtung, Geruchs- oder Geräuschimmissionen z.B. durch landwirtschaftliche oder Gewerbebetriebe zu dulden, allerdings nur bis zur Grenze der Gesundheitsschädlichkeit.

Die "Unterlassungspflicht" beinhaltet, gewisse Handlungen auf dem eigenen Grundstück zu unterlassen. Beispiele sind "Emissionsbaulasten", mit der Verpflichtung Emissionen, die ein bestimmtes Maß übersteigen, zu unterlassen, oder - der weitaus häufigste Fall - "Abstandsbaulasten", mit denen der auf dem Nachbargrundstück nicht eingehaltene Grenzabstand auf das eigene Grundstück übernommen wird. Die belastete Fläche darf dann nicht mehr bebaut - ausgenommen untergeordnete kleine Bauten - oder als eigene Abstandsfläche genutzt werden.

Ein Sonderfall ist die "Vereinigungsbaulast", die mehrere selbständige Grundstücke für die Zwecke des Bauordnungsrechtes zu einem Grundstück vereinigt, ohne dass grundbuchlich etwas geändert werden muss. Hierdurch wird ermöglicht, Gebäude ohne Abstände oder über Grundstücksgrenzen hinweg zu errichten oder Wege- oder Stellplatzgrundstücke ohne "Erschließungsbaulast" für ein drittes Grundstück zu nutzen.

WANN KÖNNEN BAULASTEN GELÖSCHT WERDEN?

Die Baulast wird von der Bauaufsichtsbehörde erst gelöscht, "wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht". Weder reicht die Zustimmung des begünstigten Nachbarn aus, noch ist sie zur Löschung erforderlich. Für die Beurteilung, ob an der Baulast noch ein öffentliches Interesse besteht, ist entscheidend, zu welchem Zweck sie bestellt wurde.
Ist sie für ein bestimmtes Bauvorhaben bestellt worden und wird dieses dauerhaft nicht ausgeführt oder fällt es weg, muss diese "vorhabenbezogene Baulast" gelöscht werden.
Ist sie generell für die Erschließung eines Grundstücks ohne Bezug auf ein konkretes Bauvorhaben bestellt worden, bleibt sie als sog. "grundstücksbezogene Baulast" solange bestehen, bis die Erschließung auf andere Weise gesichert ist.


ZIVILRECHT


Baulasten werden oft gemeinsam mit inhaltsgleichen Grunddienstbarkeiten bestellt. Unter bestimmten, vom BGH definierten engen Voraussetzungen kann aufgrund einer alten im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit ein Anspruch auf Bewilligung einer inhaltsgleichen Baulast bestehen.

RESÜMEE

Baulasten können den Verkehrswert erheblich mindern. Es lohnt sich daher, eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einzuholen oder den Notar oder Makler hiermit zu beauftragen. Als Grundstücksnachbar oder Käufer hat man stets ein "berechtigtes Interesse". Die schriftliche Auskunft kostet 60 €.

Erich Meerbach

Rechtsanwalt und Notar

 

Stand 01/2017

 

 

 
   
 
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