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Autor:
Jan Meyer
 
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Das gebrauchte Eigenheim:
Haftung des Verkäufers bei privaten Grundstückskaufverträgen

 

Die Entscheidung für den Erwerb der eigenen vier Wände ist oft eine Lebensentscheidung. Neben dem Erwerb eines Baugrundstückes und der anschließenden Errichtung eines Neubaus kommt dabei für viele auch der käufliche Erwerb einer Bestandsimmobilie in Betracht. Dabei kommt es nach dem Abschluss des Kaufvertrages nicht selten zum Streit zwischen den Vertragsparteien. Insbesondere das für den Käufer unerwartete Auftreten von Mängeln wirft häufig Fragen nach der rechtlichen Haftung des privaten Grundstücksverkäufers auf.

 

regelmäßig vertraglicher Haftungsausschluss

Sofern im notariellen Grundstückskaufvertrag keine abweichende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, kann der Käufer im Falle eines Sach- oder Rechtsmangels auch von einem privaten Verkäufer grundsätzlich Nacherfüllung verlangen und nach fruchtlosem Ablauf einer hierzu gesetzten Frist den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten und/oder Schadensersatz statt der Leistung oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen. Beim Kauf von Bestandsimmobilien ist es jedoch allgemein üblich, dass die Haftung des Verkäufers für Sachmängel der verkauften Immobilie nahezu vollständig ausgeschlossen wird.

 

Unwirksamkeit eines Haftungsausschlusses

Diese Vertragspraxis könnte für den Käufer ganz erhebliche rechtliche Risiken bergen, wenn nicht der Gesetzgeber selbst eine gewisse Vorsorge für bestimmte Fallkonstellationen getroffen hätte. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist daher ausdrücklich bestimmt, dass sich der Verkäufer auf einen vertraglichen Haftungsausschluss nicht berufen kann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen hat. In diesen Fällen bleibt der Kaufvertrag als solcher wirksam, der Haftungsausschluss entfällt aber zu Lasten des Verkäufers. Der Käufer kann in diesen Fällen also doch entsprechende Mängelrechte geltend machen und sogar ohne vorhergehende Fristsetzung Schadensersatz vom Verkäufer verlangen.

 

1. Fall: Beschaffenheitsgarantie

Dabei liegt das Besondere einer Beschaffenheitsgarantie darin, dass der Verkäufer sich mit ihr über das vom Gesetz für den Normalfall vorgesehene Maß einer Haftung hinaus bindet, da er gegenüber dem Käufer eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie in besonderer Weise zusichert und für diese einzustehen verspricht. Dies kann etwa durch Formulierungen wie „zugesichert“, „uneingeschränkte Gewährleistung“ oder „voll einstehen“ erreicht werden, ist aber in der notariellen Praxis bei Privatverkäufen naturgemäß eher unüblich.

 

2. Fall: arglistiges verschweigen

Weitaus größere praktische Bedeutung haben die Fälle, in denen dem Käufer bestimmte Mängel an der Immobilie durch den Verkäufer arglistig verschwiegen werden. Ein solches arglistiges Verschweigen kann etwa dadurch erfolgen, dass der Verkäufer den Käufer durch aktives Vorspiegeln falscher Tatsachen über bestimmte Eigenschaften der Immobilie bzw. durch irreführende Angaben über vorhandene Mängel täuscht oder Hinweise auf vorliegende Mängel pflichtwidrig unterlässt. Dabei muss er stets vorsätzlich handeln, also den Mangel positiv kennen oder jedenfalls für möglich halten und billigend in Kauf nehmen. Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers genügt hingegen nicht. Das Verschweigen von Tatsachen stellt dabei ferner nur dann eine arglistige Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine rechtliche Aufklärungspflicht bestand. Dies ist wiederum der Fall, wenn der Käufer nach bestimmten Tatsachen bzw. Eigenschaften der Immobilie gefragt hat oder wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Bei Mängeln, die einer Besichtigung durch den Käufer zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes keine Offenbarungspflicht des Verkäufers, da der Käufer solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Eine Pflicht zur ungefragten Offenbarung ist von der Rechtsprechung etwa in folgenden Fällen angenommen worden:

 

Befall mit Hausbock oder Hausschwamm, Vorliegen von Altlasten, asbesthaltige Fassadenverkleidung, Fehlen einer Absicherung gegen Hochwasser, fehlerhafter Abwasserabfluss oder Mängel einer Fäkalienhebeanlage, Verdacht von Trocken- oder Nassfäule, fehlende oder mangelhafte Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit, mangelhafte äußere Kellerabdichtung, Undichtigkeiten des Daches, Mängel an der Heizungsanlage, Bestehen von Einsturzgefahr, baurechtliche Unzulässigkeit der ausgeübten tatsächlichen Nutzung oder das Fehlen einer Baugenehmigung.

 

Fazit

Sowohl Käufer als auch Käufer dürfen ihre Augen vor den weitreichenden und oft existenziellen Folgen dieser Haftung nicht verschließen. Sie sollten bereits beim Aufsetzen des Kaufvertrages größtmögliche Sorgfalt walten lassen und sich von einem kompetenten Notar und ggf. auch zusätzlich von einem im Bau- und Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt begleiten lassen. Im Falle des Falles ist der Gang zum spezialisierten Rechtsanwalt unumgänglich und von unbedarften eigenen Äußerungen oder der ungeprüften Geltendmachung von Ansprüchen dringend abzuraten.

 

Stand 05/2013

 
   
 
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