deutsch _ dansk
 
   
   
   
   
   
 
 
Autor:
Erich Meerbach
 
Download als PDF-Datei
 
 >  zurück zur Übersicht

 

GRUNDSCHULDEN DES HAUSVERKÄUFERS ÜBERNEHMEN?

 

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind oft für die Altschulden des Verkäufers noch Grundschulden eingetragen. Da der Verkäufer üblicherweise ein unbelastetes Grundbuch schuldet, hat er die noch eingetragenen Grundschulden auf eigene Kosten löschen zu lassen. Wenn der Käufer seinerseits neue Grundschulden für seine Darlehensfinanzierung eintragen lassen muss, stellt sich die Frage, ob es sich nicht lohnt, stattdessen die eingetragenen Grundschulden des Verkäufers zu übernehmen, um Kosten zu sparen. 

 

Kann man durch Übernahme von Grundschulden Kosten sparen?

 

Für die Neueintragung einer Grundschuld über z.B. 150.000 € entstehen für den Käufer Notar- und Gerichtkosten von ca. 800 €, bei einer Briefgrundschuld ca. 910 €. Die Kosten der Löschung der alten Grundschulden trägt üblicherweise der Verkäufer.

 

Finanziert der Käufer in maximal gleicher Höhe bei derselben Bank, kann die eingetragene Grundschuld übernommen werden. Dies sollte bereits im Kaufvertrag vereinbart werden. Der Käufer muss sich jedoch zusätzlich in notarieller Urkunde gegenüber der Bank der persönlichen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Bank muss außerdem beim Notar als Treuhänder eine Erklärung hinterlegen, dass die übernommene Grundschuld nach Kaufpreiszahlung nicht mehr für Schulden des Verkäufers haftet, sondern nur noch für die neue Finanzierung des Käufers.

 

Wenn der Käufer bei einer anderen Bank finanziert, wird es komplizierter und teurer. Die Grundschuld muss in beglaubigter Form an die neue Käuferbank abgetreten und dies ins Grundbuch eingetragen werden. Zusätzlich sind auch hier eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung des Käufers und eine Erklärung der Bank, dass die Grundschuld nur noch für die neue Finanzierung des Käufers haftet, erforderlich. Bei einer Briefgrundschuld entfällt die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch. Es reicht die Übergabe des Grundschuldbrefes.

 

Bei Beibehaltung der Bank können gegenüber der Löschung und Neubestellung durch die Übernahme der alten Grundschulden ca. 20% gespart werden. Bei Wechsel der Bank entstehen durch die Übernahme hingegen ca. 50% höhere Kosten gegenüber der Löschung und Neubestellung. Unberücksichtigt geblieben sind bei dem Vergleich eventuelle Gebühren für die treuhänderische Abwicklung bei Bank oder Notar.

Ob der Verkäufer statt der von ihm ersparten Löschungskosten einen Teil der Übernahmekosten trägt, ist Verhandlungssache.

 

Welche Risiken beinhaltet die Übernahme?

 

Die Übernahme eingetragener Grundschulden kann Risiken beinhalten:

 

    • Bei Beibehaltung der Bank durch den Käufer muss der Notar durch Einholung entsprechender Erklärungen der Bank dafür sorgen, dass die Grundschulden nach Zahlung des Kaufpreises nicht mehr für die Altschulden des Verkäufers haften. Hierbei können Fehler auftreten!

    • Bei Wechsel der Bank muss zunächst geklärt werden, ob die beteiligten Banken überhaupt bereit sind, bei Abtretung und Übernahme mitzuwirken, zumal sich die Texte der Grundschuldurkunden von Institut zu Institut oft erheblich  unterscheiden. Dies kann zu Verzögerungen führen. Auch hier muss durch Erklärungen der Bank sichergestellt werden, dass die abgetretene Grundschuld nicht mehr für Verbindlichkeiten des Verkäufers haftet.

    • Im Kaufvertrag muss unbedingt vereinbart werden, dass die hinsichtlich der übernommenen Grundschuld bereits beim Verkäufer entstandenen sog. Rückgewähransprüche vom Verkäufer an den Käufer abgetreten werden. Diese Abtretung setzt allerdings voraus, dass diese Ansprüche nicht bereits an einen Dritten abgetreten sind, z.B. den Gläubiger einer nachrangigen, nicht übernommenen Grundschuld, was anhand der dem Notar zur Verfügung stehenden Unterlagen nicht sicher geprüft werden kann.

    • Die von Banken berechneten Treuhandgebühren, die der Notar nicht kennt, können erheblich sein.

 

Fazit

 

Die Übernahme von Grundschulden des Verkäufers lohnt sich – wenn überhaupt – nur bei Beibehaltung derselben Bank als Darlehnsgeber des Käufers. Bei Wechsel der Bank entstehen durch die Übernahme sogar Mehrkosten. Der sicherste und meistens auch schnellere Weg ist die Löschung der alten Grundschulden und die Eintragung neuer Grundschulden.

 

 

 

Erich Meerbach

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

 

Stand 09/2014

 
   
 
  Sitemap Impressum Hinweis nach § 36 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG)