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Autor:
Dietrich Schenke
 
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Private Bauherren – Gut beraten, Geld gespart

 

Nicht nur Großinvestoren brauchen baujuristischen Rat, sondern auch private Bauherren profitieren vom Know-how der Experten. Gerade Käufer von Bauträgerhäusern beauftragen Baurechtsanwälte häufig mit der Vertragsprüfung. Dabei interessieren sie sich für Fragen der Gewährleistung, für Grundpfandrechte und Freistellungen der finanzierenden Banken. Eine rechtliche Beratung hierzu ist in der Tat sinnvoll. Seltener machen sich Kaufinteressenten Gedanken über die Leistungsfähigkeit des zukünftigen Vertragspartners.

Dabei sind dies die Fragen, die zu allererst geklärt werden müssen: Kann der Bauträger das geplante Bauvorhaben finanziell überhaupt stemmen oder geht er auf halber Strecke in Insolvenz? Und ist er in der Lage, den Bau technisch mängelfrei zu bauen, oder wird der Traum vom Eigenheim später wegen vieler Mängel zum Albtraum?

Baurechtsanwälte können ihre Mandanten bei der Klärung dieser Fragen unterstützen. Sie sehen beispielsweise das Handelsregister ein und prüfen, wie lange die betreffende Firma schon besteht und wie hoch ihr Stammkapital ist, und sie empfehlen zur Beurteilung der bautechnischen Seite gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das reicht aber erfahrungsgemäß nicht aus – um Referenzen müssen sich Bauherren selbst kümmern. Und zwar am besten noch, bevor sie den Anwalt konsultieren, denn manche Firma disqualifiziert sich dabei von selbst.

Bauträger leben, wie alle Unternehmen, von ihrem Ruf. Ist der gut, nennen sie erfahrungsgemäß bereitwillig Referenzobjekte. Bauherren sollten diese Hinweise dann auch aufgreifen, und sich bei früheren Vertragspartnern informieren, beispielsweise über die Zuverlässigkeit beim Einhalten von Terminen, die technische Sorgfalt beim Bauen, aber auch über die Erreichbarkeit bei Problemen und die Kommunikation mit den Bauherren im allgemeinen. Auch wenn die Reputation des Unternehmens angeschlagen ist, können Kaufinteressierte das erfahren: In Internetforen und Blogs halten enttäuschte Bauherren selten mit ihrer Frustration hinterm Berg. Dabei gilt: Nicht jedes Pauschalurteil kritiklos übernehmen, sondern lieber noch mal nachhaken und konkret fragen: Wo ist was schief gegangen? An wem hat es gelegen? Wie wurde das Problem zum Schluss gelöst? Das kostet Zeit, aber der Aufwand ist gering, angesichts der enormen Summe, die beim Hauskauf zur Disposition steht.

Der Baujurist weiß zudem, auf was weiter geachtet werden sollte. Typische Stolpersteine bei Neubauvorhaben können zu Kostenexplosionen führen. Durch eine geschickte Vertragsgestaltung lassen sich die Risiken für den Bauherren eindämmen.

 

Verzögerungen und Schäden treten häufig bei Bauvorhaben in der dunklen Jahreszeit auf. Wer im Herbst mit dem Hausbau beginnt, der kann ihn wahrscheinlich nicht mehr vor dem Winter abschließen. Was passiert dann mit der Baustelle? Wer sichert Rohbau und auf der Baustelle lagernde Bauteile gegen Eis, Schnee und Dauerregen? Hier ist der Bauunternehmer in der Pflicht. Bis zur Bauabnahme eines Hauses durch den Bauherrn muss die Baufirma das Gebäude sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen. Art und Umfang der erforderlichen Schutzmaßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall und auch nach der Zumutbarkeit für den Bauunternehmer. Das allerdings birgt Konfliktstoff. Was genau ist zumutbar? Und wie weit geht die Haftung des Bauunternehmers im Detail? Um sich vor unnötigen Streitigkeiten zu schützen sollten bei Bauvorhaben, die über den Winter laufen, von vornherein klare vertragliche Regelungen getroffen werden, wie und mit welchem Aufwand die Baustelle gesichert werden muss.

 

Wichtig sind vor allem auch klare Regelungen mit dem Architekten. Dauert der Hausbau zu lange, wird er zu teuer oder macht der Architekt nicht, was sich der Bauherr vorstellt, ist das nicht unbedingt die Schuld des Architekten. Probleme gibt es bei Bauvorhaben erfahrungsgemäß immer, wenn die Bauaufgabe nicht genau definiert ist. Vor allem private Bauherren, die sparsam planen und bauen müssen, sollten deshalb vor Planungsbeginn genau festlegen, was sie gebaut haben möchten. Als Auftraggeber sind sie für die klare Definition der Bauaufgabe zuständig. Das kann ihnen niemand abnehmen. Auch nicht der Architekt. Hilfreich bei der eigenen Bedarfsplanung ist die DIN 18205. Sie erleichtert nicht nur bei Großprojekten die Bedarfsplanung, sondern auch bei kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern. Festgelegt werden müssen: Art und Anzahl der benötigten Flächen und Räume (Raumprogramm, Flächenbedarf in Abhängigkeit von der Funktion, notwendige Raumhöhen), Qualität und Ausstattung des Hauses, aber auch Haustechnik, Schall- und Wärmeschutz sowie natürlich die finanziellen und zeitlichen Rahmenbedingungen. Wer ein finanzielles Limit hat, der muss das von Anfang an mit einem Planer exakt festlegen – und sich natürlich auch später selbst daran halten. Der Baurechtsanwalt hilft bei der Vertragsverhandlung mit dem Architekten.

Wer clever ist, lässt sich also beraten und spart am Ende womöglich noch viel Geld.

 

Stand 11/2013

 

Der Autor, Dietrich Schenke, ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter und Schiedsrichter nach SOBau und Partner der Flensburger Sozietät Dr. Kruse, Hansen & Sielaff.

 

 

 

   
 
   
 
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